Risiken von Immobilienkrediten ohne Eigenkapital: Worauf Käufer achten sollten

Risiken bei Immobilienkrediten ohne Eigenkapital im Fokus

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat jüngst ihre Besorgnis über die Entwicklungen im Bereich der Immobilienfinanzierung geäußert. Dabei stehen insbesondere Kredite ohne Eigenkapital im Mittelpunkt der Diskussion. Diese Warnung kommt nicht von ungefähr und könnte für viele Immobilieninteressierte von Bedeutung sein.

Aktuelle Daten der Deutschen Bundesbank zeigen, dass im vierten Quartal 2025 etwa 14 % der neu vergebenen Immobilienkredite eine Darlehenssumme aufweisen, die den Wert der finanzierten Immobilie übersteigt. Dies stellt ein erhöhtes Risiko sowohl für die Kreditnehmer als auch für die Banken dar. Kommt es beispielsweise zu Zahlungsausfällen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, könnte die Bank auf einem Verlust sitzen bleiben, wenn der Verkaufserlös der Immobilie nicht ausreicht, um die Restschuld zu tilgen.

Die BaFin und die Bundesbank haben angekündigt, diese Entwicklung genau zu beobachten und gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen. Diese proaktive Haltung ist grundsätzlich positiv zu bewerten, denn sie könnte dazu beitragen, die Stabilität des Finanzmarktes zu sichern. Trotz dieser besorgniserregenden Trends zeigen die allgemeinen Daten jedoch, dass die Immobilienfinanzierungen in Deutschland im Durchschnitt auf einem soliden Fundament basieren. So liegt das Verhältnis von Darlehensvolumen zum Immobilienwert (Loan-to-Value-Ratio, LTV) derzeit bei etwa 83 %, und die Haushalte verwenden im Schnitt nur 38 % ihres Einkommens für die Rückzahlung der Darlehen (Debt-Service-to-Income-Ratio, DSTI).

Eigenkapital als Sicherheit für Immobilienkäufer

Ein wesentlicher Faktor für die Stabilität bei Immobilienfinanzierungen ist das Eigenkapital. In der aktuellen Marktsituation, die von hohen Preisen und steigenden Finanzierungskosten geprägt ist, sehen sich viele Käufer dazu gezwungen, Kredite ohne oder mit minimalem Eigenkapital aufzunehmen. Dies führt zu sogenannten 100-%-Finanzierungen, bei denen Käufer nur die Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbsteuer selbst finanzieren. In extremen Fällen sind sogar 110-%-Finanzierungen möglich, die auch die Nebenkosten über das Darlehen abdecken.

Finanzexperten raten jedoch grundsätzlich davon ab, solche Finanzierungsmodelle zu wählen. Stattdessen wird empfohlen, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Dies bringt zahlreiche Vorteile mit sich: Käufer profitieren von besseren Zinskonditionen und können somit eine höhere Tilgung ansetzen. Das Ergebnis ist eine schnellere Schuldenfreiheit und eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.

Wichtige Überlegungen zur Finanzierung

Immobilieninteressierte sollten sich daher eingehend beraten lassen, um ihren Finanzierungsspielraum realistisch zu bewerten. Gegebenenfalls kann es sinnvoll sein, die Ansparphase zu verlängern oder Eigenkapital beispielsweise durch familiäre Unterstützung zu erhöhen. Auch staatliche Fördermittel können helfen, den Beleihungsauslauf zu verbessern.

Für diejenigen, die bereits eine Finanzierung haben, ist es ratsam, die Möglichkeit einer Umschuldung in Betracht zu ziehen. Ein Wechsel des Darlehensgebers kann oft zu besseren Konditionen führen. Bei einer Neubewertung der Immobilie kann sich die Situation entsprechend verbessern, insbesondere wenn Modernisierungen anstehen, die durch Fördermittel unterstützt werden.

Fazit und Ausblick

Die aktuelle Warnung der BaFin unterstreicht die Bedeutung einer soliden finanziellen Basis beim Erwerb von Immobilien. Eine fundierte Beratung kann dabei helfen, die Risiken zu minimieren und die finanzielle Sicherheit zu erhöhen. Insbesondere das Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle für eine nachhaltige Baufinanzierung.

Wenn Sie Fragen zur Immobilienfinanzierung haben oder Unterstützung bei der Planung Ihrer Baufinanzierung benötigen, zögern Sie nicht, sich an einen Experten zu wenden. Eine individuelle Beratung kann Ihnen helfen, die besten Optionen für Ihre finanzielle Situation zu finden.



Quelle: BaFin warnt vor riskanten Immobilienkrediten ohne Eigenkapital