Risiken von Immobilienkrediten ohne Eigenkapital: Worauf Käufer achten sollten

OS206574_20231126143929 • 22. Juni 2026

Risiken bei Immobilienkrediten ohne Eigenkapital im Fokus

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat jüngst ihre Besorgnis über die Entwicklungen im Bereich der Immobilienfinanzierung geäußert. Dabei stehen insbesondere Kredite ohne Eigenkapital im Mittelpunkt der Diskussion. Diese Warnung kommt nicht von ungefähr und könnte für viele Immobilieninteressierte von Bedeutung sein.


Aktuelle Daten der Deutschen Bundesbank zeigen, dass im vierten Quartal 2025 etwa 14 % der neu vergebenen Immobilienkredite eine Darlehenssumme aufweisen, die den Wert der finanzierten Immobilie übersteigt. Dies stellt ein erhöhtes Risiko sowohl für die Kreditnehmer als auch für die Banken dar. Kommt es beispielsweise zu Zahlungsausfällen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, könnte die Bank auf einem Verlust sitzen bleiben, wenn der Verkaufserlös der Immobilie nicht ausreicht, um die Restschuld zu tilgen.


Die BaFin und die Bundesbank haben angekündigt, diese Entwicklung genau zu beobachten und gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen. Diese proaktive Haltung ist grundsätzlich positiv zu bewerten, denn sie könnte dazu beitragen, die Stabilität des Finanzmarktes zu sichern. Trotz dieser besorgniserregenden Trends zeigen die allgemeinen Daten jedoch, dass die Immobilienfinanzierungen in Deutschland im Durchschnitt auf einem soliden Fundament basieren. So liegt das Verhältnis von Darlehensvolumen zum Immobilienwert (Loan-to-Value-Ratio, LTV) derzeit bei etwa 83 %, und die Haushalte verwenden im Schnitt nur 38 % ihres Einkommens für die Rückzahlung der Darlehen (Debt-Service-to-Income-Ratio, DSTI).


Eigenkapital als Sicherheit für Immobilienkäufer

Ein wesentlicher Faktor für die Stabilität bei Immobilienfinanzierungen ist das Eigenkapital. In der aktuellen Marktsituation, die von hohen Preisen und steigenden Finanzierungskosten geprägt ist, sehen sich viele Käufer dazu gezwungen, Kredite ohne oder mit minimalem Eigenkapital aufzunehmen. Dies führt zu sogenannten 100-%-Finanzierungen, bei denen Käufer nur die Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbsteuer selbst finanzieren. In extremen Fällen sind sogar 110-%-Finanzierungen möglich, die auch die Nebenkosten über das Darlehen abdecken.


Finanzexperten raten jedoch grundsätzlich davon ab, solche Finanzierungsmodelle zu wählen. Stattdessen wird empfohlen, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Dies bringt zahlreiche Vorteile mit sich: Käufer profitieren von besseren Zinskonditionen und können somit eine höhere Tilgung ansetzen. Das Ergebnis ist eine schnellere Schuldenfreiheit und eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.


Wichtige Überlegungen zur Finanzierung

Immobilieninteressierte sollten sich daher eingehend beraten lassen, um ihren Finanzierungsspielraum realistisch zu bewerten. Gegebenenfalls kann es sinnvoll sein, die Ansparphase zu verlängern oder Eigenkapital beispielsweise durch familiäre Unterstützung zu erhöhen. Auch staatliche Fördermittel können helfen, den Beleihungsauslauf zu verbessern.

Für diejenigen, die bereits eine Finanzierung haben, ist es ratsam, die Möglichkeit einer Umschuldung in Betracht zu ziehen. Ein Wechsel des Darlehensgebers kann oft zu besseren Konditionen führen. Bei einer Neubewertung der Immobilie kann sich die Situation entsprechend verbessern, insbesondere wenn Modernisierungen anstehen, die durch Fördermittel unterstützt werden.


Fazit und Ausblick

Die aktuelle Warnung der BaFin unterstreicht die Bedeutung einer soliden finanziellen Basis beim Erwerb von Immobilien. Eine fundierte Beratung kann dabei helfen, die Risiken zu minimieren und die finanzielle Sicherheit zu erhöhen. Insbesondere das Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle für eine nachhaltige Baufinanzierung.


Wenn Sie Fragen zur Immobilienfinanzierung haben oder Unterstützung bei der Planung Ihrer Baufinanzierung benötigen, zögern Sie nicht, sich an einen Experten zu wenden. Eine individuelle Beratung kann Ihnen helfen, die besten Optionen für Ihre finanzielle Situation zu finden.



Quelle: BaFin warnt vor riskanten Immobilienkrediten ohne Eigenkapital

Blog

Genehmigungen im Wohnungsbau: Chancen und Herausforderungen für Käufer und Investoren

von OS206574_20231126143929 • 22. Juli 2026
Deutschland: Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen, jedoch Rückstände bei der Umsetzung In den letzten Monaten ist die Zahl der genehmigten Wohnungsbauprojekte in Deutschland gestiegen. Diese Entwicklung könnte auf den ersten Blick optimistisch stimmen, da sie signalisiert, dass der Bedarf an Wohnraum erkannt wurde. Allerdings gibt es eine erhebliche Diskrepanz zwischen den genehmigten Projekten und tatsächlich umgesetzten Bauvorhaben. Viele dieser genehmigten Wohnungen werden nicht realisiert, was die Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht entschärft. Die aktuellen Statistiken zeigen, dass in den letzten Jahren eine steigende Genehmigungsrate für Neubauten zu verzeichnen ist. Dies ist ein positives Zeichen, da es den Anschein erweckt, dass die Baubranche auf die Wohnungsnot reagieren möchte. Dennoch bleibt die Frage, warum so viele dieser Projekte nicht in die Tat umgesetzt werden. Die Gründe sind vielfältig: von Finanzierungsschwierigkeiten über bürokratische Hürden bis hin zu gestiegenen Baukosten. Für angehende Immobilienkäufer oder Investoren ist es wichtig zu verstehen, dass eine Genehmigung allein nicht ausreicht, um ein Wohnprojekt erfolgreich umzusetzen. Die tatsächlichen Baukosten und die Verfügbarkeit von Fachkräften sind entscheidende Faktoren, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Darüber hinaus können geopolitische Entwicklungen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Bauprojekte negativ beeinflussen. Was bedeutet das für Sie als potenziellen Käufer oder Investor? Es ist entscheidend, sich nicht nur auf die Genehmigungen zu konzentrieren, sondern auch auf die Realisierbarkeit der Projekte. Eine gute Beratung kann hier helfen, die besten Optionen für Ihre individuelle Situation zu finden. Der Immobilienmarkt ist komplex, und die verschiedenen Faktoren, die die Umsetzung von Bauprojekten beeinflussen, sollten sorgfältig geprüft werden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Anstieg der genehmigten Bauprojekte ein positives Zeichen für die Zukunft des Wohnungsmarktes in Deutschland ist. Dennoch müssen sich Käufer und Investoren der Tatsache bewusst sein, dass viele dieser Projekte möglicherweise nicht realisiert werden. Eine fundierte Beratung und ein umfassendes Verständnis der Marktmechanismen sind daher unerlässlich. Wenn Sie mehr über die aktuellen Entwicklungen im Immobilienmarkt erfahren möchten oder Unterstützung bei Ihrer Finanzierung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung, um die für Sie passende Lösung zu finden.  Quelle: Immobilien: Mehr Wohnungen genehmigt in Deutschland, aber viele Projekte nicht gebaut - Manager Magazin

Solarpflicht ab 2027: Wichtige Informationen für Bauherren und Immobilienbesitzer

von OS206574_20231126143929 • 21. Juli 2026
Einheitliche Solarpflicht ab 2027: Was erwartet Bauherren und Immobilienbesitzer? Ab dem Jahr 2027 wird in Deutschland ein neuer gesetzlicher Rahmen für die Nutzung von Solarenergie in Neubauten und bei größeren Dachsanierungen gelten. Der § 106 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) schafft eine einheitliche Solarpflicht, die den bisherigen unterschiedlichen Regelungen der Bundesländer ein Ende setzt. Diese Entwicklung könnte für viele Bauherren und Immobilienbesitzer von erheblicher Bedeutung sein. Die neue Regelung sieht vor, dass alle Neubauten und umfassenden Dachsanierungen mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden müssen. Dies gilt sowohl für private Wohnimmobilien als auch für gewerbliche Gebäude. Ziel dieser Maßnahme ist es, die Nutzung erneuerbarer Energien zu fördern und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen weiter zu reduzieren. Für Bauherren bedeutet dies, dass sie bei der Planung und Finanzierung ihrer Immobilien bereits ab 2027 die Installation einer Solaranlage berücksichtigen müssen. Dies könnte sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Auf der einen Seite profitieren Immobilienbesitzer von der Nutzung erneuerbarer Energien, was langfristig zu niedrigeren Energiekosten führen kann. Auf der anderen Seite müssen die zusätzlichen Kosten für die Installation der Solaranlage in die Gesamtfinanzierung eingeplant werden. Informieren Sie sich frühzeitig über die technischen Anforderungen und die Kosten von Solarinstallationen. Berücksichtigen Sie die Möglichkeit von Förderungen oder Zuschüssen, die Ihnen bei der Finanzierung helfen können. Überlegen Sie, ob eine Kombination von Solaranlage und Batteriespeicher für Ihre individuelle Situation sinnvoll ist. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Einführung der Solarpflicht ab 2027 einen wesentlichen Schritt in Richtung nachhaltiger Bauweise darstellt. Für zukünftige Bauherren und Immobilienbesitzer ist es wichtig, sich rechtzeitig über die neuen Anforderungen zu informieren und diese in ihre Planungen einzubeziehen. Wenn Sie mehr über die Auswirkungen dieser Regelung auf Ihre individuelle Situation erfahren möchten oder Fragen zur optimalen Finanzierung Ihres Bauvorhabens haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir unterstützen Sie gerne bei der Umsetzung Ihrer Pläne und der Gestaltung Ihrer finanziellen Zukunft.  Quelle: Solarpflicht ab 2027: Was bedeutet §106?